Sétáltam a körúton és egy kirakatban megláttam:
A lelki szemeim előtt már a bérleti szerződés tárgyalását vízionáltam. Elgondolkodtam, milyen témák merülhetnek fel:
Vajon a bérbeadónak és a bérlőnek a fenntarthatóság szempont lesz az üzleti kapcsolatukban?
A fenntarthatóságot külön projektként kezelik vagy be van építve a mindennapi üzletmenetükbe?
Ha a fenntarthatóságot a mindennapi üzletmenetük részeként kezelik, akkor ebben a bérleti szerződésben is sok fenntarthatósági kérdést tudnak szabályozni.
Bár nem ismerjük sem a bérleményt, sem a feleket, de mégis nézzünk pár ötletet szakértőnktől, Farkas Máriától, hogyan lehetne fenntarthatósági elveket a bérleti szerződésben megjeleníteni.
- ISMERKEDÉS
A tárgyalások elején a felek tájékoztathatják egymást a saját fenntarthatósági értékeikről, megoszthatják egymással a szabályzataikat, elmondhatják egymásnak, hogy mik a céljaik. Milyen üzletmenet kell folytatniuk ahhoz, hogy a fenntarthatósági programjukba illeszkedjen ez a bérlemény is. Ezeket a hasznos információkat jobb leírva, rendszerezve látni, mint egy kávé mellett csak elbeszélgetni róluk, mert írásban ezek szebben kikristályosodnak és utána könnyebb a szerződés egyes rendelkezéseit ehhez igazítani. Akár a szerződés preambulumában, akár egy külön szándéknyilatkozatban is le lehet írni ezeket.
2. FIT OUT
A bérbeadó biztosan rendelkezik olyan irányelvekkel, amelyek szerint a fit out megvalósítható az ingatlanon. Ilyen irányelvek például, hogy nem lehet szerkezeti átalakításokat végezni, milyen módosításokhoz kell a bérbeadó előzetes írásbeli engedélye, milyen módosításokhoz nem kell. Lehet, hogy ezek egy külön dokumentumban vannak összefoglalva, amit a szerződés részévé tesznek a felek egy hivatkozással, lehet, hogy a szerződésben részletezve kapnak helyet ezek a szabályok.
Ugyanígy a fentarthatósági szabályok is helyet kaphatnak egy külön dokumentumban vagy a szerződés részletezheti a szabályokat.
A kivitelezés során sok fontos szabályt meg lehet a szerződésben határozni, pl. a szomszédok szükségtelen zavarásának tilalma, az épület egységes megjelenésének biztosítása vagy a határidők tartása. Viszont az is fontos lehet, hogy milyen anyagokkal, hogyan dolgoznak a kivitelezés során, mennyire környezetbarát vagy fenntartható forrásból származik a használt nyersanyag.
3. TAKARÍTÁS
A felek kiköthetik a szerződésben, hogy pontosan milyen anyagokkal, milyen technológiával lehet a bérlemény tisztítását végezni. Ez hosszú részletezést és szakértelmet igényel, de a bérbeadó különleges elvárásait pontosan kielégítheti. Azt az eljárásrendet is meghatározhatják a felek, hogy hogyan lehet jóváhagyni az alkalmazott tisztítószerek körét.
Hatékony rendelkezés lehet az is, ha a bérleti szerződés szerint a bérleményt kizárólag olyan szolgáltató takaríthatja, amely rendelkezik „Környezetbarát szolgáltatás” minősítő védjeggyel és szolgáltatásai közül azt a szolgáltatás fajtát veszi igénybe a bérlő, amelyik a Környezetbarát Szolgáltatás minősítési követelményeinek megfelel. Ennek a kötelezettségnek az igazolására a takarító szolgáltató adhat ki egy nyilatkozatot.
4. ENERGIAFOGYASZTÁS
A bérbeadónak szinte biztosan energiahatékonysági tanúsítványt kell készíttetnie a bérleményről. A tanúsítvány elkészítéséhez egy szakember megvizsgálja az ingatlan szigetelését, energia fogyasztását, építési megoldásait. Ez egy olyan dokumentum, amelyből az ingatlan hatékonyabb üzemeltetéséhez sok fontos információt kiolvashatnak és hasznosíthatnak a felek.
Ezen túl a Bérlemény korábbi energiafelhasználása nagymértékben változhat attól függően, hogy ki az új bérlő, milyen tevékenységet folytat az ingatlanban. A bérlő és a bérbeadó közös érdeke, hogy az épület energiahatékonysága a bérlő új tevékenységének fényében is felül legyen vizsgálva. A felek ezért megállapodhatnak, hogy együttműködnek a bérlemény energiahatékonyságának fokozása érdekében. Az együttműködés megalapozásához hasznos feltérképezni a bérlő energiafogyasztását. Ehhez szükséges lehet almérők beszerelése valós idejű energiaadatok gyűjtéséhez, majd olyan tervek kidolgozása, amelyekkel javíthatja a bérlő az energiastratégiáját.
Ha nincs lehetőség nagyobb változtatásokra, a felek a bérlemény minimális és maximális hőmérsékletét is szerződésben szabályozhatják:
5. EREDETI ÁLLAPOT HELYREÁLLÍTÁSA
A bérleti idő lejáratával általában a bérlő köteles az ingatlant kiüríteni és az eredeti állapotába helyreállítva a bérbeadó birtokába adni. Ezzel azonban akár hasznos beruházások is hulladékká válhatnak. Ennek megelőzésére a felek megállapodhatnak, hogy az eredeti állapot helyreállítása előtt a bérbeadó mérlegeli, hogy mi az, amit nem kell az eredeti állapot szerint helyreállítani. Ilyenek lehet például az elektromos kiállások, felszerelt redőny, beépített polcrendszer.
Ezeken túl nagyon sok olyan lehetőség van, amivel egy szerződés hozzájárulhat a fenntartható gazdálkodáshoz. A következő megjelenéseinkben újabb ilyen ötletekkel fogunk szolgálni.
***
A cikkünkben szereplő mintákat bárki szabadon felhasználhatja azzal, hogy a jelen cikk és az abban szereplő szerződéses rendelkezések nem minősülnek jogi tanácsadásnak.
